开发商：指房地产开发企业、房地产经纪机构、房地产代理机构 。房地产开发商：是指依法取得营业执照，具有完善的法人治理结构及健全的财务管理制度，在房地产开发经营过程中取得“五证一书”以及商品房预售许可证的房地产开发企业 。房屋销售者：是指在销售商品房时提供相应的销售资质证书 。商品房预售许可证和房屋销售证，是对购房者具有法律约束力的书面凭证 。住宅质量保证书、住宅使用说明书，是物业服务企业向住户提供住宅居住环境责任承诺函的依据，是房屋质量纠纷发生时处理双方争议的重要依据 。国家实行开发商预售许可制度，预销售商品房时应当提交预售许可证和《建设工程规划许可证》等证件和文件 。
1、《城市商品房预售管理办法》
(1)商品房预售，是指房地产开发企业在取得建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证的前提下，按照有关规定以拍卖、竞价等方式取得土地使用权进行的土地使用权人可以建造房屋的经济行为 。其含义是将土地使用权出让后取得的土地使用权再出让给房地产开发企业，其条件是必须已经完成建设并取得土地使用权证书，才能正式取得房屋预售许可证 。(2)商品房预售是指房地产开发企业利用其持有的土地使用权以售后回租名义向买受人收取租金、违约金或其他费用后，再以相同方式取得商品房预售合同约定的其他价款的行为叫做商品房预售 。(3)商品房预售是开发商向购房者收取购房款的行为 。开发商要取得商品房预售许可证所缴纳的各项费用（包括：房地产开发项目管理费、房屋测绘费、公示费、鉴证师收费等）以及商品房所能提供的公共设施的使用期间服务费、绿化费、房屋维修基金等费用计算到与房价相一致的价格内，这是购房者与开发商进行买卖活动时必须缴纳的费用 。这些服务费包括：物业管理费；房屋维修基金；公示费；物业共用部位和共用设施设备用房维修责任金等 。
【四证一书指的是什么】
2、《城市商品房质量管理办法》
第二条新建住宅、非住宅工程实行有偿使用制度 。住宅工程交付使用后，经房地产开发企业申请，县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门应当组织竣工验收合格后发给《住宅使用说明书》 。第三条住宅使用说明书应当包括基本性能、使用维护、设备设施、安全注意事项、房屋结构（主要是承重结构）、使用功能（用水用电用气）及安全注意事项等内容 。第四条房地产开发企业应当自《住宅使用说明书》发出之日起十日内向房屋所在地县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门提出书面通知 。第五条房地产开发企业应当在房屋交付之日起十五日内向业主提供《住宅使用说明书》的原件和复印件；逾期不提供的，视为没有办理《住宅使用说明书》原件和复印件 。
3、《建筑工程质量认定书》
建筑工程质量认定书是建筑工程质量合格，达到合同约定条件的法律文件 。建设单位、设计单位等可以依据建设工程质量的标准和有关规定，对建筑工程质量进行鉴定，并向有关部门提出竣工验收申请 。由建设工程所在地的市、县行政主管部门出具 。在办理竣工验收手续前或竣工验收时，建设单位可以根据国家规范标准和有关规定，提出书面申请，并经本地区住房城乡建设行政主管部门同意后出具 。《建筑工程质量认定书》由受理人填写，盖章或签字，并加盖本单位公章 。建筑工程的施工缝符合规定要求和隐蔽程度符合国家标准的为合格 。
