【预售 商品房买卖合同是正式合同吗(商品房买卖合同司法解释)】根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录都可以作为预约合同的一种表现形式，当然也包括本案中的“告示”，但以上述为名称的合同并不都是预约合同，还有可能是正式的买卖合同 。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同 。
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因此，商品房预售合同被认定为商品房买卖合同，应当具备两个要件：一是预售合同中约定了商品房地点、名称、购买房屋的基本情况、销售方式、价款、付款方式、房屋交付时间及日期、违约责任等 。根据上述内容，能够确定该合同内容指向的房屋是唯一的、具体的，房屋的面积、单价、交付时间是确定的 。二是出卖人已经收取了购房款 。即使在预售合同中，双方明确约定需另行签订正式合同，但满足上述要件的，即可直接认定双方签订了商品房买卖合同 。
那么，在未取得商品房预售许可证的条件下，开发商与购房者签订的预售合同效力如何认定？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效 。因此，在诉讼前如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，其与购房人签订的预售合同则是无效的，只能按照过错来承担损失 。
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